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Alteração ao Regime do Arrendamento Urbano

Foi publicada a Lei 79/2014, de 19 de dezembro, que procede à alteração ao regime jurídico do arrendamento urbano.

Parte das alterações dizem respeito ao procedimento para atualização excecional da renda. A comunicação para o início deste procedimento por parte do senhorio torna-se mais exigente, tendo agora que comunicar, para além das informações que já eram exigíveis na anterior versão da lei (valor da renda, tipo e duração do contrato, valor do locado e cópia da caderneta predial), a seguinte informação:
a. Que o prazo de resposta do inquilino é de 30 dias;
b. Qual o conteúdo que pode ter a carta de resposta;
c. As circunstâncias que o inquilino poderá invocar, a necessidade de demonstrar o que alega e de que o forma o pode fazer;
d. As consequências da falta de resposta do inquilino.

É também possível fazer uso do processo especial de despejo, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, nos casos de resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio, em resultado do termo do processo de atualização extraordinária de rendas, que termine com a cessação do contrato.

No caso de o inquilino denunciar o contrato de arrendamento na sequência do início do mesmo processo de atualização de rendas, terá direito a uma compensação pelas benfeitorias realizadas no locado, independentemente do que constar do contrato e mesmo que não tenham sido autorizadas pelo senhorio.

O inquilino fica agora autorizado a reclamar de alguma incorreção que identifique na inscrição matricial do locado. A reclamação que o inquilino apresente não suspende o processo de atualização mas, se for procedente, justificará a compensação do valor de renda que tenha sido indevidamente pago.

A demonstração de rendimento que o inquilino tem que fazer para justificar a manutenção do valor da renda em valor mais baixo do que seria devida apenas é necessária no caso de o senhorio a exigir, até ao dia 1 de setembro de cada ano, devendo o inquilino apresentar essa prova até ao dia 30 de setembro, sob pena de não poder prevalecer-se dessa circunstância.

No caso dos contratos de arrendamento para fim não habitacional, a lei referia-se anteriormente a uma microentidade, que é agora substituída por microempresa, assim se considerando a entidade que preencha dois dos três critérios:
a. Total do balanço de € 2.000.000,00 (era € 500.000,00);
b. Volume de negócios líquido € 2.000.000,00 (era € 500.000,00);
c. 10 empregados, em média, durante o exercício (eram 5 trabalhadores).

No caso dos contratos em que são inquilinas microempresas, e não ficando por isso os contratos imediatamente submetidos ao NRAU, a transição apenas poderá ocorrer decorridos que sejam 5 anos. Nessa altura, o senhorio pode novamente sugerir a fixação de um prazo de duração para o contrato que, na falta de acordo, se fixará em 3 anos (eram 2, na versão anterior da lei).

Na permissão de transmissão por morte do inquilino primitivo do estabelecimento comercial é agora expressamente incluído o exercício de profissão liberal.

O processo especial de despejo pode a partir de agora ser utilizado no caso de o inquilino demonstrar que pagou o imposto de selo devido (já era assim na versão anterior da lei) ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeito de IRS ou IRC. A demonstração de liquidação do imposto (de selo ou sobre os rendimentos) tem que ser junto com o requerimento inicial de despejo.

O período de renovação automática dos contratos celebrados com prazo certo (se outro superior não for fixado no próprio contrato) mantém-se em 2 anos para os contratos de fim habitacional, mas é agora fixado em 3 anos, no caso dos contratos com fim não habitacional.

Os direitos invocáveis pelo inquilino podem ser invocados também pelo subarrendatário, no caso de o subarrendamento ter sido autorizado ou ratificado, nomeadamente o direito a realojamento no caso de denúncia do contrato.

São também introduzidas alterações no regime jurídico das obras coercivas (reguladas pelo Decreto-Lei 157/2006, de 6 de agosto), incluindo-se a regulamentação da realização de obras de conservação (e não só de remodelação, restauro profundo ou demolição).
Nesse caso, o senhorio deve comunicar a pretensão de realizar as obras com uma antecedência de 3 meses, não podendo as obras demorar mais que 60 dias (sob pena de o inquilino poder ser indemnizado). Durante esse período, compete ao senhorio realojar o inquilino em condições análogas, suportando o respetivo custo.

Os conceitos de obras de remodelação ou restauro profundo são alterados: são obras de remodelação ou restauro profundos as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação.

No caso de denúncia do contrato de arrendamento por causa de uma ordem de demolição que tenha sido dada, apenas há lugar ao pagamento de indemnização por parte do senhorio no caso de tal ser ordenado por autoridade administrativa competente, ou quando o senhorio tiver atuado por ato ou omissão culposa (no caso de a demolição ser devida a estado de degradação do prédio ou resulte de um plano de pormenor de reabilitação urbana).

As alterações agora publicadas entram em vigor em 20 de janeiro de 2015, sendo aplicáveis aos procedimentos que estejam ainda em curso e sem prejuízo dos direitos e obrigações que tenham já resultado dos atos praticados.
No caso das pessoas coletivas em que já tenha sido atualizada a renda, podem ainda, nos 30 dias seguintes à entrada em vigor destas alterações, invocar as circunstâncias que agora passam a caracterizar as microentidades, prevalecendo-se dos seus efeitos.
No mesmo prazo podem todos os inquilinos apresentar reclamação do teor da caderneta predial que contenha imprecisões.

Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados
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