Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados
Sociedade de Advogados R L

Novo Regime do Arrendamento Urbano

Foi publicada, em 14 de Agosto de 2012, a Lei n.º 31/2012 que introduz alterações profundas à Lei do Arrendamento Urbano (Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro). A intenção é dinamizar o mercado de arrendamento, e para tal algumas modificações estruturantes são introduzidas.

1. Duração dos contratos.
As partes passam a poder livremente fixar a furação dos contratos. Nada sendo estipulado pelas partes, têm-se como celebrados por 2 anos, no caso dos contratos para habitação, e de 5 no caso de se tratar de um arrendamento para fim não habitacional.

2. Resolução por falta de pagamento de renda.
Se o inquilino não efectuar o pagamento da renda devida ou estiver em mora durante 2 meses seguidos, ao terceiro mês terá que desocupar o locado, a menos que ponha termo à mora. Só pode utilizar este mecanismo uma vez.
No caso de a mora no pagamento da renda ser superior a 8 dias em 4 meses no período de um ano, sejam os 4 meses seguidos ou interpolados, o senhorio terá também direito a resolver o contrato.

3. Resolução para realização de obras ou ocupação pelo senhorio.
O proprietário que queira demolir o imóvel ou nele fazer obras que impliquem desocupação do locado pode resolver o contrato de arrendamento por mera comunicação ao inquilino, com uma antecedência de 6 meses. Terá, nesse caso, que indemnizar o inquilino com o valor equivalente a 1 ano de renda.
Se o inquilino tiver mais que 65 anos, o senhorio terá que realojar o inquilino. A necessidade do locado para ocupação própria do senhorio ou de um seu descendente directo opera por mera comunicação ao inquilino, devendo indemnizá-lo com o valor equivalente a 6 meses de renda.

4. Denúncia de contratos com prazo indeterminado.
No caso de contratos celebrados por prazo indeterminado a denúncia pode ser feita com uma antecedência de 2 anos (actualmente é de 5 anos o pré-aviso). Este regime é aplicável aos contratos (habitacionais e comerciais) celebrados depois de 1995, excepto no caso de o inquilino ter mais de 65 anos.

5. Contratos celebrados antes de 1995.
É criado um mecanismo de negociação de renda que se não aplica aos casos de carência económico-social e em inquilinos com idade superior a 65 anos, e a microentidades.
O senhorio deve propor uma nova renda; o inquilino pode aceitar a proposta, apresentar uma contraproposta ou denunciar o contrato e abandonar o locado em 3 meses.
Sendo apresentada uma contraproposta pelo inquilino, o senhorio pode denunciar o contrato, pagando nesse caso uma indemnização corresponde a 5 anos de renda ao valor mensal da média entre os dois valores propostos. O locado tem que ser desocupado em 7 meses nesse caso.

6. Actualização da renda.
Se o inquilino demonstrar que o agregado familiar tem um rendimento anual bruto inferior a cinco retribuições mínimas anuais, a actualização da renda, durante o período de 5 anos não pode ser superior a € 75,00 ou € 50,00, consoante o rendimento mensal do inquilino seja superior ou inferior a € 500,00.

7. Transmissão de arrendamento.
Havendo transmissão, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de 2 anos. Não haverá transmissão dos contratos no caso de o transmissário ter caso própria ou arrendamento no mesmo concelho.

8. Procedimento especial de despejo.
É criado o Balcão Nacional do Arrendamento (a funcionar junto do Balcão Nacional de Injunções). O senhorio apresenta um requerimento de despejo; o Balcão promove a notificação do inquilino; se não houver oposição, o senhorio tem título para desocupar o locado, através de procedimento urgente; se houver oposição, haverá intervenção do Juiz, sendo necessário o depósito das rendas enquanto não há decisão. No mesmo processo pode ser pedida a desocupação do locado e o pagamento de rendas. O contrato de arrendamento tem que estar registado junto do serviço de finanças para se permitir o recurso a este mecanismo.


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