Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados
Sociedade de Advogados R L

Regime do Contrato de Arrendamento e Processo de Despejo

Foram recentemente aprovados vários e sucessivos diplomas legais que alteram o regime do arrendamento urbano, em particular quanto ao cálculo e pagamento das rendas devidas e quanto à forma de cessação do contrato de arrendamento. Em particular, foram publicados os Decretos-Lei 266.º-B/2012 e 266.º-C/2012, ambos de 31 de Dezembro, o Decreto-Lei 1/2013, de 7 de Janeiro e a Portaria 9/2013, de 10 de Janeiro.

Decreto-Lei 266.º-B/2012, de 31 de Dezembro.
Por este Decreto-Lei o legislador fixa o regime de determinação do nível de conservação dos imóveis que terá aplicação, não só no âmbito do arrendamento urbano, mas também na reabilitação urbana e na conservação do edificado.
A Câmara Municipal e as Comissões Arbitrárias Municipais (CAM), quando já tenham sido criadas, assumem um papel de relevância neste âmbito, na medida em que será da sua competência a designação de técnico com competência para proceder à avaliação e fixação do nível de conservação dos imóveis. Esses técnicos terão que ser arquitectos ou engenheiros, com inscrição em vigor na respectiva ordem (designados por sorteio para proceder a cada uma das avaliações) ou pessoas que exerçam funções públicas no respectivo município e que tenham competência para tal.
Mantém-se o escalonamento dos níveis de conservação (péssimo, mau, médio, bom e excelente) que poderão ser invocados durante o período de 3 anos após a sua fixação.
A determinação do nível de conservação de um prédio pode ser ordenada oficiosamente pela Câmara Municipal ou a pedido do proprietário, do usufrutuário ou do inquilino. No caso de resultar da avaliação um nível de conservação mau ou péssimo, o proprietário, usufrutuário ou arrendatário podem pedir à Câmara Municipal a descrição das obras que seriam necessárias para se atingir o nível médio.
Para se proceder a esta avaliação e à posterior descrição das obras necessárias soa devidas taxas, a liquidar e pagar no momento em que se apresenta o requerimento: € 102,00 no caso do pedido de avaliação e € 51,00 no caso do pedido de descrição de obras (os valores estão indexados à unidade de conta processual (UC), pelo que sofrerão alterações sempre que a UC seja também alterada).

Decreto-Lei 266.º-C/2012, de 31 de Dezembro.
O Decreto-Lei 266.º-C/2012 estabelece o regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC) para efeitos de actualização dos valores das rendas que o senhorio queira fazer e o regime da atribuição de subsídio de renda aplicável aos contratos para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU, aprovado pelo Decreto-Lei 321.º-B/90, de 15 de Outubro).
Em suma, considera-se RABC o quantitativo que resulta da soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar do arrendatário, corrigido pelos seguintes factores: total dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos pelas pessoas que vivam em comunhão de habitação há mais de um ano; número de dependentes do agregado familiar do arrendatário e de quem com ele viva em comunhão de habitação; número de pessoas do agregado que sejam portadoras de deficiência superior a 60%.

Tem direito a subsídio de renda, nos termos deste Decreto-Lei, o arrendatário do contrato cujo agregado familiar aufira um RABC inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) ou o arrendatário que tenha idade superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABC inferior a cinco RMNA.
Quem estiver na situação de pedir o subsídio apresenta o requerimento junto dos serviços da Segurança Social, que deverá responder no prazo de 45 dias. O pedido tem que ser acompanhado de autorização expressa para o acesso à informação fiscal do requerente e do seu agregado familiar, sob pena de rejeição liminar do pedido.
O pedido de subsídio de renda é indeferido quando se verifique alguma das seguintes situações:
a. a renda base calculada é igual ou superior ao da renda actualizada;
b. o arrendatário, o cônjuge ou pessoa que com ele viva há mais de dois anos, seja proprietário de um imóvel no mesmo concelho (ou limítrofes, no caso de Lisboa ou Porto), que esteja desocupado e que tenha sido adquirido depois do início do contrato de arrendamento (excepto por morte);
c. quando o arrendatário forneça na habitação arrendada serviços de hospedagem ou tenha o locado ou parte dele subarrendado.
Sendo atribuído, o montante do subsídio é igual à diferença entre o valor da renda nova e o valor da renda base calculada, com o limite máximo de uma retribuição mínima mensal garantida (RMMG).
A atribuição do subsídio caduca por morte do titular ou com a alteração de alguma das circunstâncias que determinaram na sua atribuição, nomeadamente o aumento em 5% do RABC.

Decreto-Lei 1/2013, de 7 de Janeiro.
Este Decreto-Lei cria um procedimento especial que pretende permitir que a desocupação de um imóvel seja realizada de forma célere e eficaz no caso de incumprimento do contrato pelo arrendatário.
Este procedimento especial aplica-se aos casos de
a. cessação do contrato de arrendamento por revogação,
b. caducidade pelo decurso do prazo,
c. oposição à renovação,
d. denúncia livre pelo senhorio,
e. denúncia para habitação do senhorio ou filhos,
f. denúncia para obras profundas,
g. denúncia livre pelo arrendatário,
h. resolução do contrato pela falta de pagamento de rendas por período superior a 2 meses ou
i. oposição do arrendatário à realização de obras profundas.
A tramitação deste procedimento especial correrá junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). O requerimento é apresentado electronicamente juntando-se os documentos que fazem prova do direito invocado, nomeadamente o contrato de arrendamento. O pedido de pagamento de rendas em atraso pode ser apresentado no mesmo procedimento, mas apenas no que respeita aos inquilinos, não podendo ser apresentado esse pedido contra, por exemplo, os fiadores.
Iniciado o procedimento, o inquilino é notificado pelo BNA podendo apresentar a sua oposição ao pedido formulado. O inquilino pode apresentar um pedido de suspensão ou deferimento de desocupação do locado, quando o justifique, devendo o juiz decidir quanto a esse pedido no prazo de 20 dias.
A formação de título executivo que permita exigir o locado é logo comunicada electronicamente ao agente de execução que tenha sido indicado pelo requerente no requerimento inicial.
A entrada no locado para tomar a posse depende ainda de prévia autorização judicial (que deve ser prestada em 5 dias), excepto quando haja indícios de que o locado não está a ser ocupado (há lugar ao pagamento de 0,2 UC a título de taxa de justiça). Nesse caso, o agente de execução deve elaborar um auto das diligências feitas para esse apuramento, afixando no locado dia e hora em que pretende tomar a posse (com uma antecedência de 20 dias). Se for necessário o arrombamento, o agente de execução pode solicitar a presença das autoridades.
Sendo encontrados bens no locado, o inquilino é notificado (ainda que seja através de afixação de anúncio na porta do locado se o paradeiro não for conhecido) para os remover em 30 dias.

Portaria 9/2013, de 10 de Janeiro.
A portaria regulamenta o procedimento especial de despejo e a sua tramitação processual. O requerimento deve ser apresentado por via electrónica ou directamente em alguma das secretarias dos Tribunais com competência para o receberem (pagando neste caso uma taxa adicional). Depois de apresentado o requerimento, é emitida uma referência para pagamento da taxa de justiça devida, só se considerando entregue o procedimento na data em que tenha sido feito o pagamento.
Iniciado o procedimento, o inquilino é notificado para, em 15 dias, desocupar o locado e, sendo caso disso, para pagar a quantia devida, para apresentar a sua oposição ou para pedir o deferimento ou suspensão da desocupação. No caso de haver rendas em atraso, a oposição só é recebida se for prestada caução no valor máximo correspondente a 6 meses de rendas.
Se no prazo de 15 dias nada for dito pelo inquilino, ao requerimento inicial é aposta fórmula executória podendo o requerente exigir imediatamente a entrega do locado.
A competência para proceder ao despejo é atribuída aos agentes de execução que para tal se inscrevam, bem como aos notários. A competência de uns e outros está limitada ao concelho onde tiverem o seu domicílio profissional ou aos limítrofes. A competência do notário está limitada à entrega do locado, tendo sendo que ser designado um agente de execução ao menos para a cobrança das rendas em atraso, se as houver.
Havendo oposição, o procedimento é distribuído ao Tribunal competente para aí ser apreciado o diferendo entre arrendatário e inquilino, devendo a audiência de julgamento ter lugar no prazo de 20 dias. Na pendência do procedimento, o valor devido a título de rendas tem que ser depositado, sob pena de ser aposta fórmula executória ao requerimento.
As despesas relacionadas com a diligência apenas podem ser cobradas pelo notário ou agente de execução no caso de terem previamente sido aprovados pelo requerente da diligência. Os honorários têm que ser publicados previamente e não podem ser alteradas durante 30 dias.


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