Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados
Sociedade de Advogados R L

Regime de Obras em Prédios Arrendados

Foi publicada, em 14 de Agosto de 2012, a Lei n.º 30/2012 que introduz alterações ao regime jurídico das obras em prédios arrendados (regulado pelo Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto). Trata-se de uma lei aprovada e publicada simultaneamente com o novo regime do arrendamento urbano que pretende ser mais um instrumento das alterações pretendidas na dinamização do mercado do arrendamento.

O regime aprovado em 2006, e agora objecto de alterações, aplica-se aos casos de denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para permitir a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos ou a realização de obras coercivas. O regime aplica-se também aos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes de 1990 ainda que o arrendatário tenha mais de 65 anos ou comprovado grau de deficiência (superior a 60%).
Consideram-se obras de remodelação ou restauro profundo, para efeitos deste diploma, aquelas que exigirem a desocupação do locado para serem feitas.

A denúncia do contrato de duração indeterminada para a realização de obras de restauro ou remodelação obrigam o senhorio a negociar com o inquilino, em alternativa, uma indemnização correspondente a um ano de renda ou o alojamento em condições semelhantes por, pelo menos, 2 anos. Na falta de acordo quanto à forma de indemnização, a encontrar no prazo de 30 dias, o senhorio deve pagar o valor correspondente a um ano de renda.
No caso de o imóvel se considerar que as obras de restauro profundo ou demolição são necessárias por acção ou omissão culposa do senhorio pode ser fixada uma indemnização em favor do arrendatário. Em qualquer caso, a denúncia do contrato manter-se-á eficaz.

A denúncia deve ser feita com uma antecedência mínima de seis meses sobre a data que pretende para a desocupação. Para além da comunicação ter que mencionar expressamente o motivo da denúncia, tem que ser acompanhada de comprovativo de ter sido iniciado o procedimento administrativo tendente à autorização das obras ou da demolição, bem como um termo de responsabilidade do técnico autor do projecto que declare que a operação exige a desocupação do imóvel.
Sendo deferido o pedido de autorização de realização das obras ou da demolição, a entrega do locado deve ser feita em 15 dias. A indemnização a que houver lugar será paga no momento da entrega do imóvel.

No caso da realização de obras coercivas, o município pode utilizar os mesmos meios, podendo posteriormente arrendar o imóvel e ser dessa forma compensado pelo valor que tenha desembolsado, na realização das obras e com eventuais compensações ou indemnizações a pagar ao inquilino.
O Decreto-Lei agora aprovado fixa um regime especial aplicável aos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, portanto, celebrados antes de 15 de Novembro de 1990.
A desocupação para demolição do imóvel apenas pode ocorrer quando seja ordenado por falta de condições de salubridade ou segurança; quando a demolição se apresente como necessária, atestada pelo Município, por força da degradação do prédio; quando a demolição resulte do plano de pormenor de reabilitação urbana ou quando o Município declarar que a demolição é a solução técnica mais adequada.

Tratando-se de um arrendatário com mais de 65 anos ou com grau de deficiência comprovado de pelo menos 60%, o senhorio fica obrigado a realojá-lo em condições análogas às que este tinha.
Na comunicação que o senhorio deve fazer ao inquilino, indica o local no qual pretende realojar o inquilino, tendo este um prazo de 30 dias para responder. Nesse prazo, o inquilino pode comunicar a aceitação do realojamento (ou simplesmente não responder, considerando-se aceite a proposta de realojamento feita) ou optar por uma indemnização correspondente a um ano de renda.

No caso de o inquilino aceitar o realojamento, pode aplicar-se uma nova renda, podendo o inquilino invocar que tem um rendimento inferior ao mínimo legal para este efeito (rendimento inferior a cerca de € 30.000,00), ficando esta sujeita ao limite que resulta do NRAU: não pode ser superior a 4% do valor do (novo) locado.
Se assim for, o senhorio pode, em vez de denunciar o contrato de arrendamento, suspendê-lo apenas, durante o período de duração das obras, ficando o inquilino com direito a regressar, quando as obras estiverem concluídas. A responsabilidade pelo alojamento do inquilino durante esse período é ainda do senhorio.

A necessidade de realojamento existe apenas quando o inquilino aí tiver a sua residência permanente.

O inquilino poderá, em alguns casos, tomar a seu cargo a iniciativa da realização de obras no imóvel. Assim acontece no caso de o senhorio ter sido intimado pelo Município para as realizar e o não tenha feito no prazo de seis meses ou se, tendo-as iniciado, as tenha abandonado ou suspendido por 90 dias ou mais.
Quando o imóvel tiver sido avaliado como estando mau ou péssimo o inquilino pode exigir a realização de obras ou realizá-las por si.
Sempre que lealmente o inquilino realize obras que seriam da responsabilidade do senhorio, pode compensar o seu valor com o das rendas, acrescido de 5% a título de custos administrativos.

As alterações agora aprovadas entram em vigor em 15 de Setembro de 2012.


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