Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados
Sociedade de Advogados R L

Regularização de Dívidas de Contrato de Mútuo

Foram aprovadas, em 9 de Novembro, várias alterações legislativas que formam um regime extraordinário de protecção dos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil. Tratam-se das lei 57, 58, 59 e 60.
O regime, conforme descrito na Lei 57/2012, aplica-se às situações de incumprimento de contratos de mútuo para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente do agregado familiar e apenas quando o imóvel em causa seja a única residência e tenha sido objecto de contrato de mútuo com hipoteca.
O regime estabelecido é aplicável às situações que reúnam cumulativamente os seguintes requisitos:
O crédito deve estar garantido por hipoteca que incida sobre o imóvel, que seja habitação própria e permanente do agregado familiar;
O agregado se encontre em situação económica muito difícil;
O valor patrimonial do imóvel não exceda um determinado valor (entre € 90.000,00 e € 120.000,00), em função da localização do imóvel;
O crédito não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais.
Entende-se estar numa situação económica muito difícil o agregado familiar em que, cumulativamente:
Pelo menos um dos cônjuges esteja desempregado, pelo menos há 3 meses, ou quando o agregado familiar tenha tido um decréscimo de rendimentos em 35%;
Quando a taxa de esforço seja superior a 45% ou 50% consoante o agregado não integre ou integre dependentes;
O valor do património financeiro (conjunto de valores mobiliários, depósitos bancários, ou outros produtos financeiros) de todos os membros do agregado seja inferior a metade do rendimento anual bruto do rendimento;
O património do agregado seja constituído unicamente pelo imóvel em causa e outros bens imóveis que não excedam € 20.000,00;
O rendimento anual bruto do agregado ao exceda 12 vezes o valor máximo calculado em função da composição do agregado familiar.
O agregado que esteja em condições de ser abrangido pelo regime deve comunicá-lo à instituição bancária em causa. Nesse caso, os clientes têm direito à reestruturação das dívidas emergentes do crédito, a medidas complementares e medidas substitutivas da execução hipotecária.
O requerimento pode ser apresentado até ao final do prazo para a oposição à execução ou até à venda do imóvel no processo executivo. Nos 15 dias seguintes, a instituição de crédito decide se requerente está ou não em situação de beneficiar deste regime. Nesse caso, a instituição fica impedida de vender o imóvel, suspendendo-se a acção executiva e devendo o banco apresentar uma proposta de reestruturação do crédito. Essa proposta tem de incluir necessariamente, pelo menos, uma das seguintes medidas:
Período de carência (entre 12 e 48 meses) ou estabelecimento de um valor residual (até 30% do valor da dívida);
Prorrogação do prazo de amortização do empréstimo (até 50 anos, não devendo ultrapassar os75 anos do mutuário);
Redução do spread aplicável durante o período de carência;
Concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar o pagamento das prestações, nas mesmas condições do empréstimo principal em reestruturação.
Se o mutuário não aceitar uma proposta que seja julgada viável, perde o direito à aplicação deste regime.
Aceite a alteração, não pode ser cobrada nenhuma comissão adicional pelo banco. Apenas tem que ser proposta uma reestruturação: havendo incumprimento do plano de reestruturação, o banco pode fazer prosseguir a acção. A mesma solução resulta da lei para os casos em que, mesmo no caso das medidas de reestruturação, não sejam o suficiente para permitir o cumprimento pelo agregado familiar. Nesse caso, pode o banco propor um conjunto de medidas complementares.
Enquanto estiver em curso o cumprimento do plano reestruturado, não pode o banco resolver o contrato de mútuo nem iniciar outras acções judiciais tendentes à satisfação do crédito.
Pode haver lugar à substituição das medidas substitutivas da execução hipotecária quando a instituição do crédito opte por não apresentar um plano de reestruturação (se não for visto como viável), se o mutuário não aceitar a proposta ou se não for possível obter um acordo. O imóvel deve estar livre e desonerado de quaisquer ónus ou encargos, ter licença de habitação válida e estar em bom estado de conservação.
As medidas de substituição da hipoteca são a dação em cumprimento do imóvel (podendo o mutuário manter-se no imóvel pelo período de 6 meses, com carência de capital), a alienação do imóvel ao FIIAH (podendo ficar como arrendatário do FIIAH), a permuta por um imóvel de valor inferior, com revisão do contrato de crédito.
No caso da dação em cumprimento, a entrega do imóvel extingue totalmente o valor da dívida quando a soma do valor actual do imóvel (determinado por avaliador certificado pela CMVM e pago pelo mutuário) e das entregas feitas forem iguais ou superiores ao valor do capital inicialmente mutuado ou quando o valor da avaliação actual for igual ou superior ao capital devido.
Ao valor que se mantenha em dívida aplicam-se as mesmas condições que ao contrato de mútuo, não podendo beneficiar de outras garantias pessoais ou reais.
O regime fixado aplica-se a todos os contratos em vigor e aos que, tendo sido resolvidos pela instituição bancária, não tenha ainda havido venda judicial do imóvel.
As alterações previstas na Lei 58/2012 entram em vigor no dia 10 de Novembro de 2012.

Os valores depositados em depósitos a prazo PPR/E poderão ser utilizados para o pagamento de prestações do crédito à aquisição própria e permanente (aprovada pela Lei 57/2012).

Através da Lei 59/2012, foi também alterado o regime jurídico de concessão de crédito à habitação: o banco apenas pode resolver o contrato depois de três prestações terem sido incumpridas, não se considerando como tal o pagamento parcial da prestação, desde que seja integralmente paga até ao vencimento da prestação seguinte.
Por acordo entre as partes pode ser fixada uma cláusula de que resulte que a venda executiva ou a dação em cumprimento exonera integralmente o mutuário.
Antes de o imóvel ser vendido pode o mutuário exercer o direito à retoma, desde que pague todos os valores em dívida à data. A instituição bancária apenas é obrigada a aceitar a retoma por duas vezes.
As instituições de crédito não podem agravar os encargos com o contrato no caso de o mutuário ter arrendado o imóvel por ter mudado de local de trabalho ou por estarem situação de desemprego, no caso de divórcio ou falecimento de um dos mutuários.

Também o Código Civil foi alterado, nos artigos 834.º, 886.º-A e 889.º. Os imóveis apenas podem ser penhorados se a penhora de outros bens não garantir o crédito em 12 meses, se a dívida não for superior a € 30.000,00 e se o imóvel for a habitação própria e permanente do executado. Para efeitos de execução, o valor dos bens é fixado no valor patrimonial ou no valor de mercado, consoante o que for mais elevado. O valor mínimo da venda judicial deve ser fixado em 85% desse valor.
Estas alterações entram em vigor no dia 10 de Novembro de 2012.


Precisa de ajuda? Envie-nos um email Fale Connosco

← Passo Anterior

Obrigado pelo seu contacto. Iremos responder o mais brevemente possível.

Por favor, forneça um nome, email e pergunta válidos.

Desenvolvido por Globalrede
Desenvolvido por Globalrede Apagar Histórico